양도소득세 계산은 실지거래가액에 의해서 세액계산이 이루어집니다. 실지 양도가액과 실지 취득가액 그리고 기타 필요경비와 정책적인 혜택들을 따져서 간단하게나마 양도소득세 계산 방법을 소개하고자 합니다. (국세청 배포 자료 정리)
양도소득세 계산을 위해 알아야 할 것
양도소득세 계산을 위해서는 다음의 금액을 알아야 합니다.
- 실지 양도가액: 양도자(파는 자)와 양수자(사는 자) 사이에 실제로 거래한 가액
- 실지 취득가액: 현재 팔고자(양도하고자)하는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
- 기타 필요경비: 자본적 지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액
**자본적 지출액: 자산의 가치를 높이기 위해 지출한 금액(일반적인 보수 혹은 수선 비용이 아님 ex. 건물에 엘리베이터 설치 등)
- 장기보유 특별공제액의 계산
- 양도소득 기본공제: 양도자 1인당 연간 2백50만 원 공제
기본적으로 위의 금액들을 아신다면 아래의 식을 통해 계산이 가능합니다.
<부동산 양도소득세 산출세액>
- 양도 차일 = 실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 기타 필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유 특별공제액
- 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본공제
- 양도소득세 산출세액 = 양도소득 과세표준 x 양도소득세율
**과세표준: 세율을 적용하기 전의 금액
1세대 1 주택 고가주택의 양도소득금액 계산
다음은 국세청에서 예를 들어놓은 1세대 1 주택 고가주택일 경우의 양도소득금액 계산입니다.
1세대 1 주택으로서 고가주택(부수토지 포함)에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 12억 원(21년 12월 8일 이후 양도할 경우)을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세하고 12억 원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.
**고가주택: 주택 및 부수토지의 양도 당시 실지거래 가액이 12억 원을 초과하는 것
- 고가주택 양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익 x (양도가액 - 12억 원)/양도가액
즉, 양도가액에서 12억 원을 빼고 양도가액으로 나눠주신 것을 양도차익에 곱하시면 됩니다.
- 고가주택 장기보유 특별공제액 = 양도자산의 장기보유 특별공제액 x (양도가액 - 12억 원)/양도가액
**금액을 넣은 구체적인 사례
(1) 양도일: 22년 1월 3일 / 취득일: 06년 5월 7일
(2) 실지 양도가액: 15억 원
실지 취득가액: 8억 원
기타 필요경비: 3천만 원
*보유기간 중 10년 이상 거주
-풀이-
(1) 전체 양도차익 계산: 15억 원 - 8억 원 - 3천만 원 = 6억 7천만 원
(2) 과세대상 양도차익의 계산: (6억 7천만 원 * 80%) * (15억 원 - 12억 원)/15억 원 = 1억 7백20만 원
** 고가주택 양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익 x (양도가액 - 12억 원)/양도가액
(3) 과세대상 양도소득금액: 1억 3천4백만 원 - 1억 7백2십만 원 = 2천6백80만 원
**양도차익 - 장기보유 특별공제액 = 양도소득금액
(4) 양도소득 과세표준: 2천6백80만 원 - 2백50만 원 = 2천4백30만 원
(5) 양도소득 산출세액: 2천4백30만 원 * 세율
장기보유 특별공제액의 계산
마지막으로 위의 계산식에서 상당히 중요하게 작용한 ‘장기보유 특별공제액’의 계산 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
- 장기보유 특별공제액 = (실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 기타 필요경비) * 보유기간에 따른 공제율
- 공제율: 밑에 표 첨부
- 장기보유 특별공제 적용대상: 3년 이상 보유하고 양도하는 토지, 건물에 대해서 적용(미등기 제외)
- 보유기간 계산방법
양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일 산입)
상속받은 자산을 양도하는 경우: 상속개시일부터 계산(세율 적용을 위한 보유기간 계산은 상속해준 사람의 취득일부터 계산)
‘배우자 등 이월과세’(소득세법 제97의 2) 적용 시 증여자가 자산을 취득한 날부터 계산
- 장기보유 특별공제 제외: 부동산이 아닌 것, 보유기간 3년 미만 부동산, 미등기 양도자산, 국외 부동산, 중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택(18년 4월 1일 이후 양도한 것에 대해서만)
부디 읽어주신 분들에게 도움이 되기를 바랍니다. 다만, 위의 간단한 계산으로는 대략적인 견적이 안 나오고, 급하고 정확하게 계산해야 할 경우에는 세무사 혹은 주변 전문가들에게 의뢰하시는 것이 비용은 들겠지만 훨씬 더 마음은 편하실 것입니다.
밑의 표는 국세청 자료입니다.
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